Immobilienmängel – BGH unterscheidet zwischen Kauf und Neubau

Lange wurde am BGH darum gestritten, was Menschen, die bauen oder kaufen, von ihrem Vertragspartner verlangen können. Die Entscheidung: Für Käufe gelten andere Regeln als für Neubauten.

Jetzt bleibt es also dabei: Wer eine Immobilie mit Mängeln kauft, hat etwas andere Rechte als derjenige, der bauen lässt und dann Mängel feststellt. Intensiv haben Deutschlands oberste Richterinnen und Richter in der letzten Zeit darüber diskutiert und fanden grundsätzlich, dass alle Kunden ungefähr dieselben Rechte haben sollten.

Aber - so stellt sich heraus - das Bürgerliche Gesetzbuch hat doch für verschiedene Lebensbereiche verschiedene Regeln. Also kann jetzt der Kläger, der eine Wohnung mit feuchten Wänden kauft, vorab Geld verlangen für die Instandsetzung und sich dann aber entscheiden, das Geld einfach einzustecken und nicht zu renovieren. Ähnlich wie beim Verkehrsunfall, wo auch die Geschädigten den Schadensersatz bekommen, das Auto aber nicht reparieren lassen müssen.

Beim Neubau gelten andere Regeln

Wer bauen lässt, bei dem ist das so nicht möglich. Die für das Baurecht zuständigen Richter hatten vor einiger Zeit entschieden: Geld bekommen und dann aber nicht den Schaden beseitigen, das geht beim Bauen nicht. Das würde angesichts der großen Summen und der vielen Streitigkeiten, die beim Häuserbau entstehen, dazu verleiten, auch unwichtige Mängel aufzublasen, um damit Geld zu verdienen.

Alle, die bauen lassen, müssen also, wenn es Ärger gibt, etwas anders vorgehen als diejenigen, die kaufen. Sie können nicht einfach das Geld verlangen und damit ist die Sache erledigt. Ihre einzige Möglichkeit ist es, einen so genannten Vorschuss einzufordern. Über dessen Verwendung müssen sie aber später auch Rechenschaft ablegen.

Verkäufer können Geldbetrag begrenzen

Käufer haben es allerdings nicht automatisch besser. Bei ihnen können die Verkäufer die Höhe des Geldbetrags begrenzen. Wäre die Reparatur des Mangels mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, dürfen sie darauf verweisen, dass sie nur den Betrag zahlen, den die Sache auf dem Markt weniger wert ist.

Und es zeigt sich: Zwanzig Jahre nach der großen Überarbeitung des Bürgerlichen Gesetzbuchs gibt es immer noch solche Grundsatzfragen zu klären. Richterinnen und Richter haben bei der Auslegung von Gesetzen viele Möglichkeiten, das Alltagsleben zu beeinflussen.

KfW erwartet sinkende Immobilienpreise

In den letzten Jahren gibt es eine regelrechte Preisexplosion auf dem deutschen Immobilienmarkt. Vor allem in Großstädten geht die Kurve steil nach oben. Damit könnte allerdings bald Schluss sein - sagt die KfW und nennt dafür eine Reihe von Gründen.

Die staatliche Förderbank KfW warnt vor überhöhten Immobilienpreisen in deutschen Großstädten. "Es wäre Spekulation, in ohnehin schon teuren Städten auf weitere Steigerungen der Wohnungspreise und Mieten zu setzen. Angebracht wäre stattdessen, auch mögliche Rückgänge einzukalkulieren", heißt es in einer Marktanalyse des Instituts laut einem Vorabbericht der "Welt am Sonntag".

Als wesentliche Gründe nennt die KfW eine nachlassende Zuwanderung nach Deutschland und in die Ballungszentren sowie ein zunehmendes Angebot an Wohnraum durch Neubau. Von 2004 bis 2019 seien die Durchschnittspreise für Wohnimmobilien in Deutschland um fast 70 Prozent gestiegen. Gleichzeitig seien die verfügbaren Einkommen um 41 Prozent gestiegen und die Bauzinsen von 4,7 auf 1,5 Prozent gesunken. Der Immobilienkauf sei deshalb im bundesweiten Schnitt erschwinglich geblieben.

Die Zuwanderung aus dem Ausland habe für eine steigende Nachfrage nach Wohnraum gesorgt. Diese lasse nun jedoch nach. Es gebe daher Indizien für regionale spekulative Preisübertreibungen, vor allem in Groß- und Mittelstädten wie Berlin, Frankfurt/Main, München und Stuttgart.

Quelle: ntv.de, jhe/rts

Corona und Besichtigungsrecht

Besichtigung der Mieträume und Umzug

Anlässlich einer Vertragsbeendigung, einer bevorstehenden Neuvermietung oder eines Immobilienverkaufs besteht zweifelsohne ein anlassbezogenes Besichtigungsrecht des Vermieters. Der Mieter muss nach Aufforderung und Terminabstimmung die gemieteten Räume zugänglich machen. Andernfalls riskiert er eine Duldungsklage.

Zur Eindämmung der hohen Infektionsdynamik der vorherrschenden Corona-Pandemie haben Bund, Bundesländer und Kommunen aber öffentlich-rechtliche Ausgangsbeschränkungen und Kontaktsperren zur Abwendung der mittlerweile extremen Gefahrenlage für Leib, Leben und Gesundheit verfügt. Diese Verfügungen ergingen in Form von Landesverordnungen und Allgemeinverfügungen auf deren Grundlage. Beides bindet im Unterschied zu einem Erlass, der nur Behörden intern wirkt, die Bürgerinnen und Bürger unmittelbar.

Sie sind in jedem Fall dem privaten Mietrecht vorgreiflich und gelten nicht nur für den öffentlichen Raum, sondern mittlerweile auch für private Treffen in Häusern und in Wohnungen. Deshalb sind behördlich verfügten Kontaktsperren und Ausgangsbeschränkungen bei anstehenden Wohnungsbesichtigungen und Umzügen mit ihren Vorgaben in jedem Fall zu beachten, nicht nur wegen ansonsten verwirklichter Ordnungswidrigkeitstatbestände und Straftatbestände sowie drohender Bußgelder, sondern vor allem im Rahmen einer Gesamtverantwortung aus Gründen des Gesundheitsschutzes.

Eigenkapital checken

Prüfen Sie, ob Sie genug Eigenkapital haben, um Ihre Immobilie zu kaufen. 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises plus die Erwerbsnebenkosten (für Grunderwerbs­steuer, Notar und Grundbucheintrag) sollten Sie mitbringen. Je mehr, desto besser, denn die Zinsen werden dann niedriger. Ohne eigenes Geld kommen Sie nur aus, wenn Ihr Einkommen wirklich gut und stabil ist. Die Erwerbsnebenkosten sollten Sie auf keinen Fall durch einen Kredit finanzieren müssen.

Erwerbsnebenkosten beachten

Die Erwerbsnebenkosten setzen sich meist aus der Grunderwerbssteuer (6,5% in NRW), Notarkosten ca. 1,5 % von der beurkundeten Summe und meist die Maklerprovision, welche variieren kann und in der Regel bei 3,57% liegt.

Zinsen und Tilgung kalkulieren

Die Faustregel für die Berechnung der monatlichen Belastung lautet: (Nominal-)Zins plus 2 Prozent Tilgung durch 12 Monate. Ein Beispiel: Sie haben einen Zins von 1 Prozent vereinbart, dann rechnen Sie für die Tilgung zwei Prozentpunkte dazu. 3 Prozent von 100.000 Euro geliehenem Geld ergeben 3.000 Euro Belastung jährlich. Geteilt durch 12 Monate kostet der Kredit also 250 Euro im Monat.
In Niedrigzinsphasen, wenn Geld zu geringen Zinsen zu haben ist, lohnt es sich, die Tilgung zu erhöhen.

Wohngeld und Rücklage berücksichtigen

Auch wenn Sie Ihre eigene Wohnung gekauft haben, wohnen Sie keinesfalls kostenlos. Für die Müllentsorgung, Verwaltungskosten und so weiter fällt Wohngeld an. Sie müssen außerdem eine Rücklage für Instandsetzungen bilden. Die Belastungen belaufen sich im Monat auf rund 3 bis 3,50 Euro pro Quadratmeter.

Belastung durchrechnen

Inklusive der Nebenkosten sollte die monatliche Belastung nicht bei mehr als 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens liegen. Dabei werden das 13. und weitere Monatsgehälter nicht berücksichtigt. Wenn zwei Einkommen zur Verfügung stehen, sollten Sie beachten, dass ein Gehalt zeitweise wegfallen kann, zum Beispiel durch die Geburt eines Kindes.

Tilgungsdarlehen nutzen

Die einfachste Darlehensform ist die beste: das Tilgungsdarlehen. Sie tilgen so im Jahr mindestens 2 Prozent Ihres Kredits.

Finger weg von Kombi-Modellen

Ein Kombi-Modell rechnet sich in der Regel nicht. Anstatt zu tilgen, sparen Sie in einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung an. Die bessere Sparform ist aber die Rückzahlung Ihres Darlehens, da die Sparzinsen immer geringer sind als die Kreditzinsen.

Zuschüsse vom Staat beanspruchen

Familien sollten sich erkundigen, ob sie einen Anspruch auf öffentliche Förderung haben. In Hamburg vergibt die Investitions- und Förderbank beispielsweise ein „FamilienStartDarlehen“ – das ist ein Kredit zu günstigen Konditionen. Seit 2018 können Familien und Allein­erziehende mit Kindern bundesweit zudem das sogenannte Baukindergeld beantragen, wenn ihr Jahreseinkommen einen bestimmten Betrag nicht übersteigt. Wer förderberechtigt ist, erhält pro Kind 12.000 Euro, ausgezahlt in 10 jährlichen Raten zu je 1.200 Euro. Das Förderprogramm läuft allerdings Ende März 2021 aus.

Energiesparende Baumaßnahmen für Neu- und Altbauten werden ebenfalls von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gefördert und manchmal auch durch Regionalprogramme. Über das Informationsportal der KfW-Bank können Sie passende Förderprogramme schnell und einfach finden.

9. Richtige Zinsbindung wählen

Wenn das Zinsniveau niedrig ist, sollten Sie eine Zinsbindung von 15 Jahren und mehr wählen. Das gibt Ihnen Planungssicherheit. Gemäß § 489 BGB können Sie Verträge mit solch langen Zinsbindungen 10,5 Jahre nach der Vollauszahlung jederzeit ganz oder teilweise kündigen. Damit haben Sie in den letzten fünf Jahren eine Pufferzone, in der Sie die Zinsentwicklung beobachten können.

10. Sondertilgung vereinbaren

Damit Sie Ihren Kredit schneller loswerden, wenn Ihr Einkommen das erlaubt, sollten Sie Sondertilgungen vereinbaren. Inzwischen haben fast alle Banken und Finanzinstitute Sondertilgungen von 5 Prozent standardmäßig im Angebot. Außerdem gewähren viele Anbieter Tilgungsänderungen von 1 bis 5 Prozent.

11. Steuersparmodelle meiden

Schließen Sie niemals einen Immobilienvertrag ab, um Steuern zu sparen. Auch dann nicht, wenn scheinbar seriöse Banken oder Notare dahinterstehen oder „Mietgarantien“ gegeben werden. Die so angebotenen Wohnungen sind meist überteuert, es müssen hohe Provisionen gezahlt werden und die vorausgesagten Mieteinnahmen sind nicht realistisch.

12. Den Markt beobachten

Schauen Sie sich möglichst viele Wohnungen und Häuser an, bevor Sie sich entscheiden. Nur so können Sie ein Gefühl für den richtigen Preis entwickeln und werden sehr schnell feststellen, wo Sie leben möchten und wo nicht.

Die Wichtigkeit der Immobilienbewertung

Werden bei einer Immobilienbewertung Fehler gemacht, zieht sich das meist durch den gesamten Vermarktungsprozess und es können hohe Geldverluste entstehen. Damit Sie auf der sicheren Seite sind, führen wir Ihnen einige Punkte auf, die für eine professionelle Marktwertermittlung durch einen Makler sprechen:

• Schwankende Immobilienpreise: Die Preise für Immobilien unterliegen starken Schwankungen. Eigentümer, die den Immobilienmarkt nicht über einen längeren Zeitraum beobachten, orientieren sich oftmals an dem einstigen Marktwert, oder  vergleichen im Internet anhand ähnlicher Objekten. Da jede Immobilie ein Individuum ist, müssen unterschiedliche Bewertungskriterien bei der Wertermittlung berücksichtigt werden. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie vor allem die Veränderungen der Immobilienpreise beobachten. Makler können Ihnen bei der richtigen Wertermittlung eine Hilfe sein. Anhand zahlreicher Praxiserfahrungen und einer fundierten Ausbildung ermitteln Makler objektiv den Wert Ihrer Immobilie und berücksichtigen dabei den aktuellen Marktwert.

• Objektive Ermittlung durch Makler: Eigentümer neigen dazu ihrer Immobilie einen höheren Wert beizumessen als dies tatsächlich der Fall ist. Bei der Wertermittlung ihrer Immobilie berücksichtigen sie jede Arbeit, die an der Immobilie verrichtet wurde, was sich im angesetzten Immobilienwert widerspiegelt.

• Falscher Angebotspreis der Immobilie: Der Preis beim Verkauf einer Immobilie darf nicht zu hoch angesetzt werden, denn so sinkt die Anzahl an Interessenten erheblich und wirkt eventuell auch abschreckend. Ist der Preis jedoch zu tief angesetzt, bedeutet dies natürlich für Sie eine unnötige Gewinneinbuße und wer möchte heutzutage noch Geld verschenken? Wie erfolgreich Ihr Hausverkauf wird, entscheidet vor allem der Angebotspreis. Gutachter, als auch Makler, ermitteln mit Hilfe von einem der drei Verfahren (Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren) den richtigen Angebotspreis Ihrer Immobilie.

• Vertrauen beim Verkauf: Hat ein Makler die Immobilie vorher realistisch eingeschätzt, so schafft dies Vertrauen beim Käufer.
• Fachkundige Wertermittlung gibt Ihnen Sicherheit:  Auch Ihnen als Verkäufer gibt eine Marktwertermittlung Sicherheit. Sie wissen Ihre Immobilie wird zum richtigen Preis angeboten und stärkt Sie so bei anstehenden Preisverhandlungen